2016年4月20日星期三

哈法2016年第一季度简报

哈利法克斯住房价格在2016年第一季度略有下滑。
这就是皇家地产公司Royal LePage Atlantic房价调查周四公布的调查结果之一。
哈利法克斯民用住房的平均价格在第一季度“温和”的下滑1.2%至$344,410。
然而按照住房类型划分,单层平房(Bungalow)的平均价格增加了0.7%至$245,672。在同一时期,二层楼(2 Story)的房屋价格下跌1.5%至$ 344,592。
公寓(Condo)的平均价格下降幅度z大为6.4%达到$ 257,056。
哈利法克斯仍然处在在买方市场。房屋库存两偏高,买家更具有选择的灵活性,对谈判方案更容易把握,以此寻找到合适的物业。“这是皇家地产大西洋地产公司经理,Matt Honsberger在一份新闻稿中总结的。
“同时在第一季度,​​我们看到了首次购买者以更高的兴趣涌入,希望从价格近期疲软中受益。我们预计,当我们进入春天的购房旺季,这将略微平衡市场。“

2016年1月17日星期日

耶和华以勒

一直不想把自己的地产业务跟信仰揉在一起,生怕客户和朋友将来有一天会因为不满自己而给神抹黑。当然神是不会计较这些表面的一时的不悦,反而是自己不愿意在执行业务的时候把信仰扯进来。真是佩服认识的一个多伦多的基督徒房产中介,一边带客户买房子、一边把福音带出来!

但是最近一个客户身上发生的事情,从见面到买房短短三个星期整个过程绝对是神在带领,他就像是个总导演,我们都是演员,各尽其职,最后如罗马书中说的:万事互相效力,叫爱神的人的益处!

W太太已经是公民,而且已经移民超过6年了,之前在温哥华,后来回了台湾。现在她要带两个儿子来加拿大读书,一个大学一个高中,她觉得温哥华环境对于孩子的成长不太好,就想到哈法来看看(神的带领)。她来之前曾经联系过牧师,牧师把邮
件转过我,我也简单回答了一下,对方再没有跟我联系,我一忙也就把这个事情搁下了。

后来W太太经过她一个朋友的推荐,又把我们对结在一起。我当时根据她要求,建议了一套方案,包括搬到Halifax一个朋友那里暂住10-15天,10天内就在那个区把房子定下来。一切进行顺利,W太太和他的儿子也找到了他们满意的房子。贷款预批也通过了,就在我们为尽快如住作打算的时候,贷款中心又给拒绝了,原因是W太太已经移民6年,不符合新移民贷款的政策。如果不能进住、短时间W太太他们又要去找一个公寓。

Image result for 基督教图片估计银行审批中心收到申请的时候,一开始当时看漏了,后来在细审的时候发现,贷款经纪Lili Wang据此向上反映。然而这是政策问题,申请人又不是VIP或大客户,银行会破例吗!就在焦急等待的日子里,听说Lili也着急的嘴里都起泡了,通过她的争取,这个案子交到了上头的上头上头,最后BMO银行破例给批了贷款。当我们跟W太太说的时候,W太太显得非常淡定,她说他们一家昨晚上跪在一起祷告,神把他们带到这里、一路引导、很多开始的计划都在不停的被打乱但却是出乎意料的顺利。他们相信神一定也会化解这一难题。

当然他们非常感谢Lili的不舍不弃的帮助,但是把这种奇妙的化解归给我们的神,这是很大的感恩的功课值得我去学习。要我们晓得个人尽司其责,而神来做工,我们虽然取得一些小小的成绩,但是千万不要滋生骄傲,学会谦卑和顺服!

(拟于2015年11月)



哈法房市2016年前瞻

每年冬天朋友一起聚会的时候,房价的变化总是大家茶余饭后的一个谈资,地产经纪业会被问到种种这类的问题。

我是很怕有人认真来咨询的,因为我就的认真的回答。一来我不擅长外交词汇,不伤大雅的不左不右不温不火的说点大而全的套话;二来我自认为平时从业的时候还是挺关注市场变化、新闻报道的,所以也很想把知道的结合亲身体验跟大家分享。

关于2016年,我认为将持续2015年的走势,房价平中带起。2015年明显感觉市场上的有质量买家增多,但是经历了2014年的低谷,买家对价格的砍幅更加大胆,这对卖家是一个很大的挑战。

地产公司Royal LePage Anchor的Broker,Ian Hamilton,指出今年的平均房价预计将从2015年的$305,700达到$313,300,这差不多是2.5%的涨幅,基本也符合本地的GDP增长。就去年的冬天市场情况来看,相比2014年活跃了很多。一方面市场的库存在不断消化,另一方面我们看到从西面回流的人数增加,其次Nova Scotia省出台的许多政策对留学生毕业后留下都很有吸引力。房产销售方面未必能一下就看出绩效,但是房屋租赁市场相对活跃。我们公司代理的房屋租赁基本都满租。

谈到哈法的房市走势,少不得要分析一下经济形势。目前加拿大的经济持续低迷、加币贬值、油价一路下跌,这反而突现像Halifax这样发展稳定、产业多元而且稳定的城市的优势。(请看我11月份几个大城市的市场概述)造船厂已经开始建造军舰项目,海产品出口等都会刺激本地的经济。蒙特利尔银行大西洋地区的高级副主席,Vittorio Pellegrino,预测哈法的房价会受一些影响,但是不大。一些大的建筑项目,譬如在建的新世贸中心、各个金融大楼等都是些良性的投资项目。

哈法的房价有机会涨,但前景也不是十分乐观。2016还是一个观察的一年,对于卖家还是有很多挑战,需要开发更多的渠道做好推广;反过来,这对于买家确实利好,尤其是首次置业,他们有更多的机会选择、比较找到理想的家!

2015年11月11日星期三

(9月)房地产交易量降价不降

加拿大房地产市场9月份进入淡季,但是价格却依然坚挺

据加拿大地产协会根据MLS的统计数据,9月份的销售量比8月份下滑2.1%
交易总量下滑是参照了加拿大几个主要房地产城市的数据,特别是温哥华(下滑3.8%),多伦多(下滑3.5%)和卡尔加里(7.5%)。但是相比去年,销售却略有增加0.7%,而且温哥华和多伦多的房价非常坚强!本人依然时常收到温哥华的朋友的邀请,虽然我知道不会过去,但是每当接到这样的诚挚邀请,还是让我“梦想”一下的,谢谢西边的朋友!

全国9月份的平均房价(售出)为43.3万,比去年同期增长6.1%。数据是非常喜人的,但是如果除掉领头的温哥华和多伦多,全国的平均房价降到33.5万,只比去年增长了2.9%(这样看来,在哈法以后应该建议客户多考虑30-35万的房子)

在接受调查的11个主要城市中,6个城市价格有增长,包括温哥华、多伦多、汉密尔顿、维多利亚、卡尔加里和哈利法克斯;埃德蒙顿房价持平;魁北克城、温尼伯、渥太华和蒙特利尔有所下降。


虽然整体的经济并不理想,但是低贷款利率降低了购房的经济负担,同时也增加了房市泡沫破裂的风险。这将是央行和CMHC该考虑的问题,对于财力相对比较宽松的华人客户来说,确实是个非常利好的机会!

2015年4月9日星期四

房地产2015年开春了

大家好,

今年冬天哈法经过了一次“寒酷”的考验,连续几次大雪和急冻的天气,使得冬季的房市略显停滞,与2014年相比,今年大家预期总体市场会趋好,CMHC预计哈法的平均增长可达到2.6%.虽然不高,但是相比2014年的疲软,我们已经很欣慰了!

市场新出的住房物业(不含公寓)数量略低,总数量为1923,只有2014年同期的93%。然而售出总数727,不亚于2014年第一季度的数量(737)。Halifax South房价平均涨幅较大,接近10%,但是由于房价普遍在高位,个别的高房价很容易就拉高平均值。Halifax North房价下降一些,但是销售总量没变,Irving船厂的扩建已初见规模,希望今年开始建造,这将增加政府的税收,也会带动城市的消费。

公寓的市场数量各个区域跟2014年同比基本一致,公寓数量最多的区域仍是Downtown和Clayton Park区,新开发的公寓楼盘有6100 Young St 以及市中心的Pravilion 和Dillon,公寓价格在$350-600/尺这些公寓都是到2017-18年交付,目前已经开始预售。

总体来说相比上一季度,春季销售量下降一些,其中主要原因是天气的影响,但是低贷款利率,尤其是国际汇率的影响,市面上的买家增多,但今年相信仍然是买方市场,市场的供求在经过2012年的高峰期2013-14年的低潮之后,渐渐有趋于平衡的趋势。

随着积雪的融化,房市的春天即将到来,哪怕仅仅是短暂的登场,也会带给我们对生活的希望!

2015年1月30日星期五

2014 第四季度哈法房市分析

今年的冬天特别暖和,到现在为止也没一场看得上大雪。哈法的房市也略显萧条,年终前也有不少反弹,交易情况还不算太差。


在居民房销售方面,Hammons Plain、Halifax Downtown, Center, 以及 Portland Hill 一带依然保持正常的销售比例达到70%,反而过去新移民比较青睐的Clayton Park,Bedford一带交易量下降接近50%。其中受影响最大的是房龄偏大超过25年或者价格超过35万的房屋。小编认为这主要是受外来人口,特别是移民的减少。同时部分中产家庭被牵引到中部或别省的高收入、低税收的地方,造成市场上的供求失衡。

从价格方面来看,各个区域有不同等级的浮动。我认为市场价格目前处于停滞状态,卖家在评估市场的同时,应该考量到价格在最近的一两年内都不会有涨幅。这并不是悲观的预测哈法的房价会跌,小编相信市场的自我调节能力。由于买家的减少、卖家也会逐渐的调整。哈法的经济不会有大的起落,只是房屋销售的时间会比过去更长了。另一方面看,具有出租价值或增值潜力的区域,房屋销售比例依然很高,可见市场上还是有相当的买家。


解读加拿大央行14号的利率下调

上上周三加拿大央行削减利率0.25%,金融市场引起不小的震荡。

对这一由连续低挫的油价引发的央行降息,对于普通的消费者我们有五个方面的解读:

1
、降低银行房屋贷款(并非所有的房贷)

如果你申请的是浮动利率贷款,那就是个好消息。浮动利率由基准利率调控的,而这又是与加拿大央行刚刚下调的隔夜拆借利率挂钩。
但这并不是说利率马上就下调,这还有待观察到底有多少银行将要下调最优惠利率,截至15日上午,尚没有大银行削减他们的最优惠利率。


2
、二次贷款或Line of Credit

正如浮动利率抵押贷款,Line of Credit额度一般都依赖于银行的优惠利率,这通常是与加拿大银行隔夜拆借利率联系在一起的。这意味着当他们的银行削减其基准利率时,加拿大人借钱信贷成本也将降下来。

3
、加元难飞

加元对各种主要货币大幅下跌,一旦加拿大央行作出了公告,加拿大将立刻减少对国外产品的购买力。现时加币对美金已经跌破0.80,这对于那些经常往返于美加的加拿大人,或者正在筹划国际之旅的的居民或团体来说的确不是什么好消息。

4
、对汽车贷款无直接影响

汽车贷款往往是固定利率,而不是浮动利率。这意味着加拿大降息不会直接影响到汽车贷款的银行,根据加拿大汽车经销商协会首席经济学家迈克尔·哈奇分析,汽车消费者对融资环境的变化并不会察觉到贷款的难易。尽管如此,不排除不久的将来会有更低廉的汽车金融产品。
5、对储蓄不利

如果你喜欢从传统的储蓄账户产生利息,那么加拿大银行的这一利率发布无疑不是一个好的回报。

TD
经济学的高级经济学家Randall Bartlett说,“我们看到,在过去经济衰退时,加拿大央行的对储蓄存款利率的下降与在加拿大隔夜利率央行的下降几乎呈线性关系”

“这虽然不是什么巨大的变化,但如果你过去没有赚多少利息,那么你现在将得到更少”。

另一方面,这可能是储户考虑改变他们的投资策略的好时机。它确实可以激励人们投资于其他类型的有更高的回报的产品,比如像股票,交易所买卖基金,共同基金等等。