2017年4月13日星期四

Halifax 房产市场2017年第一季度回顾 - 稳中略增

2017 1月-3月

今年冬天有点长,开春也比较晚,但总体还是稳中有增长。

最近利息略微下降一些,跟据不同的产品,各大银行基本保持在2.1-2.6之间。一月份CMHC出台新政策,(Insurance Premium ) 调高了政府担保的保险费用,这是继去年10月份压力测试之后的一个小调整。这些对于首付金额高于20%的买家不受影响。


参看今年第一季度的市场销售,整个Halifax-Dartmouth整体的价格相对于去年并没有大的变动。平均价位在$283,140,比去年同期为$272,558 增长了3.5%。基本同步与GDP和消费指数的增长;房子在市场上的平均时间为147天,想必与去年同期的136天,并没有太多的变化。但是如果仔细看市场的数据,我们发现今年第一季度上市的数量只有3138,而相比去年的3932,减少了20%,同时销售量减少了10%。这说明市场正在逐步消化自2015滞留下来的库存,买家的数量和质量在增加,市场上的供求关系的天平正逐步向中间偏移。整体的变化并不明显,而且区域之间存在较大的差异。下面我就列出几个大家常关注的几个区域的数据作为参考,如需要详细咨询的,请随时联系


区域 在市 售出 售出% 在市时间* 售价幅度 平均价格
Halifax Central 22 8 27% 133 97.19 396,124
Halifax South 173 35 17% 113 97.26 534,731
Halifax North 33 21 39% 45 96.97 273,824
Halifax West 62 32 34% 75 97.22 345,947
Clayton Park 241 79 25% 119 96.57 312,361
Fairview 24 12 33% 69 93.63 218,275
Spryfield 132 29 18% 72 99.51 242,618
Armdale 89 34 28% 89 95.55 361,959
Woodside, Eastern P 97 36 27% 101 95.66 154,782
Portland Estates 143 53 27% 95 96.21 240,863
Bedford 277 81 23% 160 97.36 401,492
Hammonds Plains 188 42 18% 86 97.14 335,240
Timberlea 263 79 23% 106 96.28 262,050

*是指售出房屋的平均时间
以上数据主要针对民用房,由于没有细分公寓和住房、以及新房,所以里面并不能仅凭数据就断定哪个区域的好坏,具体还是要细致分析。




2017年1月16日星期一

哈利法克斯2017年房市价格预计略增

2016年的房地产市场变化在加拿大极不平衡,然而总体呈上扬趋势。变化的领头羊当数BC省和安大略省,其主要城市第四季度比同期增长超过2位数,西温和北温涨幅在30%左右。

整个大西洋省份,除了纽芬兰由于受到能源价格下跌的打击,价格有所下滑。其它三个省份:新不伦瑞克省、新斯科舍省以及爱德华王子岛省我们看到主要城市都经历不同幅度的上涨。其中哈利法克斯平均房价比同期增长了2.6%,接近28.5万元。

看似房价增长不高,我翻查了一下2012年的平均房价为26.4万。经历过那一年的哈法人都知道,2012 年是卖方市场,房价高企,之后就经历了2013-14年的低谷期。所以16年的涨幅也足以让我们苦苦熬在这里从事地产服务的人员欣慰了。

预计2017年哈法的房价将增长超过2%,平均房价接近$300,000

2016年4月20日星期三

哈法2016年第一季度简报

哈利法克斯住房价格在2016年第一季度略有下滑。
这就是皇家地产公司Royal LePage Atlantic房价调查周四公布的调查结果之一。
哈利法克斯民用住房的平均价格在第一季度“温和”的下滑1.2%至$344,410。
然而按照住房类型划分,单层平房(Bungalow)的平均价格增加了0.7%至$245,672。在同一时期,二层楼(2 Story)的房屋价格下跌1.5%至$ 344,592。
公寓(Condo)的平均价格下降幅度z大为6.4%达到$ 257,056。
哈利法克斯仍然处在在买方市场。房屋库存两偏高,买家更具有选择的灵活性,对谈判方案更容易把握,以此寻找到合适的物业。“这是皇家地产大西洋地产公司经理,Matt Honsberger在一份新闻稿中总结的。
“同时在第一季度,​​我们看到了首次购买者以更高的兴趣涌入,希望从价格近期疲软中受益。我们预计,当我们进入春天的购房旺季,这将略微平衡市场。“

2016年1月17日星期日

耶和华以勒

一直不想把自己的地产业务跟信仰揉在一起,生怕客户和朋友将来有一天会因为不满自己而给神抹黑。当然神是不会计较这些表面的一时的不悦,反而是自己不愿意在执行业务的时候把信仰扯进来。真是佩服认识的一个多伦多的基督徒房产中介,一边带客户买房子、一边把福音带出来!

但是最近一个客户身上发生的事情,从见面到买房短短三个星期整个过程绝对是神在带领,他就像是个总导演,我们都是演员,各尽其职,最后如罗马书中说的:万事互相效力,叫爱神的人的益处!

W太太已经是公民,而且已经移民超过6年了,之前在温哥华,后来回了台湾。现在她要带两个儿子来加拿大读书,一个大学一个高中,她觉得温哥华环境对于孩子的成长不太好,就想到哈法来看看(神的带领)。她来之前曾经联系过牧师,牧师把邮
件转过我,我也简单回答了一下,对方再没有跟我联系,我一忙也就把这个事情搁下了。

后来W太太经过她一个朋友的推荐,又把我们对结在一起。我当时根据她要求,建议了一套方案,包括搬到Halifax一个朋友那里暂住10-15天,10天内就在那个区把房子定下来。一切进行顺利,W太太和他的儿子也找到了他们满意的房子。贷款预批也通过了,就在我们为尽快如住作打算的时候,贷款中心又给拒绝了,原因是W太太已经移民6年,不符合新移民贷款的政策。如果不能进住、短时间W太太他们又要去找一个公寓。

Image result for 基督教图片估计银行审批中心收到申请的时候,一开始当时看漏了,后来在细审的时候发现,贷款经纪Lili Wang据此向上反映。然而这是政策问题,申请人又不是VIP或大客户,银行会破例吗!就在焦急等待的日子里,听说Lili也着急的嘴里都起泡了,通过她的争取,这个案子交到了上头的上头上头,最后BMO银行破例给批了贷款。当我们跟W太太说的时候,W太太显得非常淡定,她说他们一家昨晚上跪在一起祷告,神把他们带到这里、一路引导、很多开始的计划都在不停的被打乱但却是出乎意料的顺利。他们相信神一定也会化解这一难题。

当然他们非常感谢Lili的不舍不弃的帮助,但是把这种奇妙的化解归给我们的神,这是很大的感恩的功课值得我去学习。要我们晓得个人尽司其责,而神来做工,我们虽然取得一些小小的成绩,但是千万不要滋生骄傲,学会谦卑和顺服!

(拟于2015年11月)



哈法房市2016年前瞻

每年冬天朋友一起聚会的时候,房价的变化总是大家茶余饭后的一个谈资,地产经纪业会被问到种种这类的问题。

我是很怕有人认真来咨询的,因为我就的认真的回答。一来我不擅长外交词汇,不伤大雅的不左不右不温不火的说点大而全的套话;二来我自认为平时从业的时候还是挺关注市场变化、新闻报道的,所以也很想把知道的结合亲身体验跟大家分享。

关于2016年,我认为将持续2015年的走势,房价平中带起。2015年明显感觉市场上的有质量买家增多,但是经历了2014年的低谷,买家对价格的砍幅更加大胆,这对卖家是一个很大的挑战。

地产公司Royal LePage Anchor的Broker,Ian Hamilton,指出今年的平均房价预计将从2015年的$305,700达到$313,300,这差不多是2.5%的涨幅,基本也符合本地的GDP增长。就去年的冬天市场情况来看,相比2014年活跃了很多。一方面市场的库存在不断消化,另一方面我们看到从西面回流的人数增加,其次Nova Scotia省出台的许多政策对留学生毕业后留下都很有吸引力。房产销售方面未必能一下就看出绩效,但是房屋租赁市场相对活跃。我们公司代理的房屋租赁基本都满租。

谈到哈法的房市走势,少不得要分析一下经济形势。目前加拿大的经济持续低迷、加币贬值、油价一路下跌,这反而突现像Halifax这样发展稳定、产业多元而且稳定的城市的优势。(请看我11月份几个大城市的市场概述)造船厂已经开始建造军舰项目,海产品出口等都会刺激本地的经济。蒙特利尔银行大西洋地区的高级副主席,Vittorio Pellegrino,预测哈法的房价会受一些影响,但是不大。一些大的建筑项目,譬如在建的新世贸中心、各个金融大楼等都是些良性的投资项目。

哈法的房价有机会涨,但前景也不是十分乐观。2016还是一个观察的一年,对于卖家还是有很多挑战,需要开发更多的渠道做好推广;反过来,这对于买家确实利好,尤其是首次置业,他们有更多的机会选择、比较找到理想的家!

2015年11月11日星期三

(9月)房地产交易量降价不降

加拿大房地产市场9月份进入淡季,但是价格却依然坚挺

据加拿大地产协会根据MLS的统计数据,9月份的销售量比8月份下滑2.1%
交易总量下滑是参照了加拿大几个主要房地产城市的数据,特别是温哥华(下滑3.8%),多伦多(下滑3.5%)和卡尔加里(7.5%)。但是相比去年,销售却略有增加0.7%,而且温哥华和多伦多的房价非常坚强!本人依然时常收到温哥华的朋友的邀请,虽然我知道不会过去,但是每当接到这样的诚挚邀请,还是让我“梦想”一下的,谢谢西边的朋友!

全国9月份的平均房价(售出)为43.3万,比去年同期增长6.1%。数据是非常喜人的,但是如果除掉领头的温哥华和多伦多,全国的平均房价降到33.5万,只比去年增长了2.9%(这样看来,在哈法以后应该建议客户多考虑30-35万的房子)

在接受调查的11个主要城市中,6个城市价格有增长,包括温哥华、多伦多、汉密尔顿、维多利亚、卡尔加里和哈利法克斯;埃德蒙顿房价持平;魁北克城、温尼伯、渥太华和蒙特利尔有所下降。


虽然整体的经济并不理想,但是低贷款利率降低了购房的经济负担,同时也增加了房市泡沫破裂的风险。这将是央行和CMHC该考虑的问题,对于财力相对比较宽松的华人客户来说,确实是个非常利好的机会!

2015年4月9日星期四

房地产2015年开春了

大家好,

今年冬天哈法经过了一次“寒酷”的考验,连续几次大雪和急冻的天气,使得冬季的房市略显停滞,与2014年相比,今年大家预期总体市场会趋好,CMHC预计哈法的平均增长可达到2.6%.虽然不高,但是相比2014年的疲软,我们已经很欣慰了!

市场新出的住房物业(不含公寓)数量略低,总数量为1923,只有2014年同期的93%。然而售出总数727,不亚于2014年第一季度的数量(737)。Halifax South房价平均涨幅较大,接近10%,但是由于房价普遍在高位,个别的高房价很容易就拉高平均值。Halifax North房价下降一些,但是销售总量没变,Irving船厂的扩建已初见规模,希望今年开始建造,这将增加政府的税收,也会带动城市的消费。

公寓的市场数量各个区域跟2014年同比基本一致,公寓数量最多的区域仍是Downtown和Clayton Park区,新开发的公寓楼盘有6100 Young St 以及市中心的Pravilion 和Dillon,公寓价格在$350-600/尺这些公寓都是到2017-18年交付,目前已经开始预售。

总体来说相比上一季度,春季销售量下降一些,其中主要原因是天气的影响,但是低贷款利率,尤其是国际汇率的影响,市面上的买家增多,但今年相信仍然是买方市场,市场的供求在经过2012年的高峰期2013-14年的低潮之后,渐渐有趋于平衡的趋势。

随着积雪的融化,房市的春天即将到来,哪怕仅仅是短暂的登场,也会带给我们对生活的希望!