2016 年下半年开始,哈法的房地产有很多起色,一直到今年的第二季度,大家对市场都是很乐观的,第三季度是多事之秋,预示着各种波折。我的分析也是姗姗来迟, 欢迎大家一起探讨。
截止9月加拿大平均房价上涨3%,但是整体销售下降了两位数, CREA指出主要是安省的房价局部地区增长放缓。另外, CMHC推出一系列压力测试,以应对可能出现的天灾人祸, 譬如地震、油价继续跌破等;这也导致了贷款利率增长、 审批对象审核条件增加,减少市场上的购买能力。
纵观加拿大平均房价48万7、但如果除去大多和大温, 全国的均价只有37万5。那么哈法的情况怎样呢?
总体交易不活跃!截止第三季度(Q3)10月底, 共有3100多在售的物业,平均list的时间是144天, 去年同期3900多,说明市场库存减少了20%。 这季度成交的1400多跟去年同期一致;按理价格应该明显增长, 平均价格却出人意外的降到了285,000, 比去年的同期28万8略低,而上个季度的平均价格是30万5千。 市场整体都不活跃,给了买家有更大的的让利空间; 对于观望的卖家或者不急于出手的卖家,可以考虑继续持有物业, 这样有利于协调市场的供需平衡。
局部发展不平衡!哈法由于地理的原因区域之间的价格差别很大, 下面选择几个华人比较重视的区域,比较一下市场的情况。
哈法的南部房源少平均房价高, 销售量和库存量在第二季度还保持稳定的增长, 但是到了第三季度比起去年基本上减少20%。
Bedford去库存量减少了20%销售降低了三分之一, 售出的房子平均在市时间96天。 但是由于新房的房源多开发商的大力推广, 而且对市场的供需更容易协调平衡;房价基本上还保持了3. 5的增长。
但是也有区域供求基本没有大的波动(相对于Q2和去年), 譬如Clayton Park,市北区和西区。这些地方由于新房比较少, 对于年轻的家庭和年轻的购房者吸引力比较小。
其他常见的区域譬如达特茅斯,Timberlea, Sackvill,销售量基本上去年保持一致, 但是库存量下降到去年的70%到80,甚至个别区域更低。 这说明一方面购房者的购买能力下降, 另一方面也有可能是过去两年的库存还需要继续的消化。 笔者跟同行之间的交流, 也觉得第三季度市场好像都在低价收购场一样。
第三季度的变化宏观也反映了整个加拿大的趋势, 同时打消了很多公司在年初的时候对市场的乐观预期。 但是相信市场会做出他自己的调节,只要有人就有吃和住的消费。 鉴于哈利法克斯独特的人群结构和政府协助各种移民政策, 增加人口数量。销售市场不理想,出租市场也可以值得考虑; 我们可以看到城里城外新起的大量的出租公寓, 据说也是趋于饱和的状态(具体仍需考证), 这可以刺激一部分的买家将房地产作为投资, 希望第四季度会看到可喜的变化。
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