2017年11月8日星期三

Halifax 哈利法克斯2017 第三季度房地产市场简析

2016 年下半年开始,哈法的房地产有很多起色,一直到今年的第二季度,大家对市场都是很乐观的,第三季度是多事之秋,预示着各种波折。我的分析也是姗姗来迟,欢迎大家一起探讨。

截止9月加拿大平均房价上涨3%,但是整体销售下降了两位数,CREA指出主要是安省的房价局部地区增长放缓。另外,CMHC推出一系列压力测试,以应对可能出现的天灾人祸,譬如地震、油价继续跌破等;这也导致了贷款利率增长、审批对象审核条件增加,减少市场上的购买能力。


纵观加拿大平均房价48万7、但如果除去大多和大温,全国的均价只有37万5。那么哈法的情况怎样呢?

总体交易不活跃!截止第三季度(Q3)10月底,共有3100多在售的物业,平均list的时间是144天,去年同期3900多,说明市场库存减少了20%。这季度成交的1400多跟去年同期一致;按理价格应该明显增长,平均价格却出人意外的降到了285,000,比去年的同期28万8略低,而上个季度的平均价格是30万5千。市场整体都不活跃,给了买家有更大的的让利空间;对于观望的卖家或者不急于出手的卖家,可以考虑继续持有物业,这样有利于协调市场的供需平衡。

局部发展不平衡!哈法由于地理的原因区域之间的价格差别很大,下面选择几个华人比较重视的区域,比较一下市场的情况。
哈法的南部房源少平均房价高,销售量和库存量在第二季度还保持稳定的增长,但是到了第三季度比起去年基本上减少20%。 

Bedford去库存量减少了20%销售降低了三分之一,售出的房子平均在市时间96天。但是由于新房的房源多开发商的大力推广,而且对市场的供需更容易协调平衡;房价基本上还保持了3.5的增长。

但是也有区域供求基本没有大的波动(相对于Q2和去年),譬如Clayton Park,市北区和西区。这些地方由于新房比较少,对于年轻的家庭和年轻的购房者吸引力比较小。

其他常见的区域譬如达特茅斯,Timberlea,Sackvill,销售量基本上去年保持一致,但是库存量下降到去年的70%到80,甚至个别区域更低。这说明一方面购房者的购买能力下降,另一方面也有可能是过去两年的库存还需要继续的消化。笔者跟同行之间的交流,也觉得第三季度市场好像都在低价收购场一样。

第三季度的变化宏观也反映了整个加拿大的趋势,同时打消了很多公司在年初的时候对市场的乐观预期。但是相信市场会做出他自己的调节,只要有人就有吃和住的消费。鉴于哈利法克斯独特的人群结构和政府协助各种移民政策,增加人口数量。销售市场不理想,出租市场也可以值得考虑;我们可以看到城里城外新起的大量的出租公寓,据说也是趋于饱和的状态(具体仍需考证),这可以刺激一部分的买家将房地产作为投资,希望第四季度会看到可喜的变化。


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